"Dream House" và Khúc Sông Thứ 13
Tác giả: Anne Khánh Vân
Bài số 2649-16208726- v862109
Sinh năm 1974 tại Saigon, tốt nghiệp kinh tế tại Pháp, Anne Khánh Vân hiện sống và làm việc cho một công ty quốc tế tại miền Đông Hoa Kỳ. Cô là tác giả đã nhận giải Chung Kết Tác Giả Tác Phẩm Viết Về Nước Mỹ 2007 với bài viết "Duyên nợ với nước Mỹ", tự truyện kể về ông bố từng được người Mỹ nhận làm con nuôi từ thời còn nhỏ, mà suốt 50 năm thăng trầm, cả nhà vẫn cứ hụt mãi giấc mơ tới nước Mỹ. Khi biết bài viết vào danh sách chung kết, tác giả đã lập tức vận động khắp nơi và chỉ trong 10 ngày đã hoàn tất mọi giấy tờ đưa được ba má từ Việt Nam qua Mỹ theo thủ tục khẩn cấp để kịp dự họp mặt phát giải thưởng Việt Báo. Bài viết mới của Khánh Vân kể chuyện về ngôi nhà đầu tiên của cô trên đất Mỹ. Chúc mừng Khánh Vân.
***
Từ khoảng giữa năm 2008, khi các dấu hiệu kinh tế suy thoái ngày càng hiện rõ, số lượng nhà bị rao bán cũng ngày càng gia tăng. Dĩ nhiên, giá nhà đã bị xụt đáng kể so với thời điểm kinh tế thịnh vượng. Nhiều người bị mất việc làm; thu nhập giảm sút, không còn khả năng trả tiền góp hàng tháng như trước; họ phải bán nhà.
Làm chủ chỉ một căn nhà mà bị mất việc thì... "xiểng niểng" vừa vừa. Làm chủ...nhiều hơn một căn -căn ở, mấy căn khác cho thuê- mà những người thuê nhà cũng gặp lúc khó khăn phải dọn đi thì chủ nhà sẽ rất dễ mắc chứng "viêm màng túi" - như chú Tân Ngố khi chuyện trò với nhóm Việt Bút đã diễn tả cảnh "túi" (tiền) bị sạch bách sạch bơ vì không còn thu nhập. "Ngồi ngáp ruồi chờ hoài," vẫn lời chú Tân Ngố, mà hổng có ai khác đến thuê dùm nhà thì chứng "viêm màng túi" sẽ ngày càng trầm trọng.
Những chủ nhà mà túi bị "lủng" luôn chứ không chỉ "viêm" thôi: thiếu ngân hàng tiền góp từ nhiều tháng, có khi hơn cả năm... thì khi ngân hàng sẽ đến "mời" chủ nhà đi và "tịch thu" (foreclose) nhà. Ngân hàng sẽ trở thành chủ (bank-owned) của những ngôi nhà tịch thu (foreclosure) này. Phần đông bên trong những ngôi nhà "foreclosure" ít nhiều bị hư hại và máy móc tiện nghi bị tháo đi vì chủ nhà bị dọn đi trong tâm trạng "không vui." Nhà foreclosure sẽ được bán dưới dạng "as is - as seen" có nghĩa là thấy sao mua vậy. Chính vì tình trạng ngôi nhà không được "lành lặn" cho lắm nên chúng thường được bán với giá tương đối rẻ.
Khủng hoảng kinh tế kéo dài, số lượng nhà tịch thu mỗi ngày mỗi tăng. Ngân hàng không muốn (và cũng không thể) ôm quá nhiều nhà tịch thu nên đành phải bán tống bán tháo. Vì vậy, giá nhà foreclosure có khi còn ít hơn khoản nợ của chủ nhà đang còn nợ ngân hàng và thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường trước đây, khi nền kinh tế còn tiến triển bình thường.
Cái rủi của người này đôi lúc lại là cái may của người khác. Đây là cơ hội rất tốt cho những ai muốn kinh doanh; hoặc những ai còn "homeless"... chưa có nhà (như KV) và có chút ít tiền tiết kiệm muốn tập tành (cũng bày đặt) sở hữu một ngôi nhà như người ta cho... oai.
KV bắt đầu bằng chọn một chuyên viên bất động sản (Realtor) và đưa cho người Realtor những "đòi hỏi" của mình. Nói "đòi hỏi" nghe hơi..."ghê", chứ chúng chỉ là những tiêu chuẩn nhằm giúp gạn lọc ra những ngôi nhà hiệp đủ các điều kiện của KV: Ví dụ nhà nằm trong các thành phố như Alexandria, Arlington thuộc tiểu bang VA; nhà trong khoảng giá KV có thể gánh nỗi (tối đa $300 ngàn chẳng hạn) với sự đồng ý (pre-approve) của ngân hàng sẽ cho KV mượn; độ tuổi không quá 10 năm; loại nhà phố san sát nhau (Townhouse)...
KV có thể sơn phết, đóng đinh, thay bóng đèn, hoặc nhổ cỏ... Nói chung chỉ những việc nho nhỏ, nhè nhẹ; những việc lớn hơn, nặng hơn thì KV chịu... thua; vì vậy mà không dám mua nhà quá cũ. Nhà được nằm trong khu mình thích mà "già" quá, lỡ nửa đêm trần nhà sụp xuống cái rầm thì có nước chết...dở. Nhưng nhà trong khoảng giá đưa ra và lại còn nằm trong những khu KV thích thì khó có được nhà mới và được bán bởi chủ nhà. Chỉ những ngôi nhà thuộc loại "foreclosure" do ngân hàng bán (bank-owned) thì mới có thể hiệp đủ các điều kiện của KV. Nghèo mà ham! Hihi
Thế là KV chọn đi xem những ngôi nhà "foreclosure" được xây từ khoảng năm 2000 trở về đây. Bên cạnh việc "ngắm nghía" xem ngôi nhà có... "cảm tình" không, KV cũng chú ý xem ngôi nhà ấy có gần trường học, bệnh viện, phố chợ, trạm metro/bus, hay trục lộ lớn nào không; khu ấy có an ninh; dân cư sống ra sao...
* Mua nhà “short sale”
Ngôi nhà Khánh Vân mua thuộc "short sale" - khác với "foreclosure" một chút. Có nghĩa chủ nhà cũng đã lâm vào tình trạng không thể trả nổi tiền góp hàng tháng nhưng ngôi nhà chưa bị ngân hàng tịch thu. Chủ nhà thương lượng với ngân hàng sẽ đứng ra bán nhà để trả nợ ngân hàng nhưng sẽ phải bán với giá của thị trường hiện tại. Có nghĩa căn nhà bị mất giá rất nhiều; số tiền bán nhà sẽ không đủ trả số tiền đang còn nợ. Ngân hàng phải chấp thuận giá đó và đồng ý "tha" cho chủ nhà khoảng nợ chênh lệch thì căn nhà mới được bán.
Thông thường, rất ít người muốn mua nhà "short sale" vì ngoài lý do bên trong nhà có thể ít nhiều bị hư hại, phải sửa sang lại mới ở được, mọi thủ tục giấy tờ còn tương đối lâu. Thời gian đợi ngân hàng (Lender) của chủ nhà tính toán, xem xét,... để trả lời có đồng ý bán cho mình hay không phải tính bằng tháng chứ không phải tuần. Lâu lắm có thể 5, 6 tháng nếu chủ nhà có hai Lenders, vì hai ngân hàng chủ nợ này phải điều đình với nhau sẽ chia tiền vốn thu lại ra sao vì không bên nào muốn mình lỗ quá nhiều. Đến lúc có được trả lời của cả hai ngân hàng đồng ý bán, nếu lãi suất mượn tiền lúc bấy giờ xuống thấp hơn so với lãi suất ban đầu khi mình trả giá mua thì lợi quá; nhưng nếu nó tăng vọt lên thì sao"
Một chi tiết khác mà ngân hàng của chủ nhà cũng có thể xem xét khá kỹ đó là người mua này có liên hệ hay "thông đồng" gì với chủ nhà hay không. Có nhiều trường hợp, ví dụ chủ nhà chỉ mới mua ngôi nhà chừng vài năm, còn nợ ngân hàng khoảng $600 ngàn. Do tình hình kinh tế suy thoái nên giá nhà xuống còn chỉ $300 ngàn. Chủ nhà này có thể nhờ một người thân nào đó đứng ra (đóng vai là một người lạ) mua dùm căn nhà (dưới dạng short sale) với giá thị trường hiện tại, có nghĩa chỉ khoảng $300 ngàn. Nếu ngân hàng không tìm hiểu kỹ và chấp nhận bán giá $300 ngàn thì ngân hàng sẽ chịu mất $300 ngàn và chủ nhà sẽ lợi được $300 ngàn (thay vì chủ nhà còn nợ $600 ngàn thì bây giờ sẽ chỉ nợ $300 ngàn thôi). Cách "mánh mung" để "gạt" ngân hàng giảm nợ này đã bị khám phá nên ngân hàng xem xét mọi thứ kỹ lưỡng hơn, vì vậy mà mọi thủ tục giấy tờ khi mua "short sale" lâu lắc hơn.
KV thì hổng có gì gấp nên có thể kiên nhẫn đợi, chỉ ngại là người chuyên viên bất động sản phải đợi lâu vì không phải realtor nào cũng chịu làm việc với những vụ mua bán "foreclosure" và "short sale" vì họ không muốn phải đợi quá lâu mới được nhận tiền huê hồng (commission) cũng chính là lương của họ. KV hên nên gặp được người Realtor cũng khá "chịu khó”. KV hụt mua 2 căn "foreclosure" đầu tiên. Hụt mà hên. Vì căn thứ 3 "short sale" này tình trạng bên trong nhà "hoàn hảo" hơn cả. Nhà không hư hại gì vì chủ nhà là người đứng ra bán và họ cần người đến mua để "cứu" họ "thoát nợ" ngân hàng, nên họ gìn giữ tình trạng căn nhà.
Thật ra thì lần đầu tiên đến xem, nhìn căn nhà... thật là "khủng hoảng". Ngôi nhà được xây năm 2006 nên nhìn tương đối đẹp, và thoáng mát; khi vào trong vẫn còn nghe mùi nhà mới với kiểu xây tương đối hiện đại; nhưng không biết chủ nhà trang hoàng cái... giống gì trong nhà mà đinh, kim, vít... đóng đầy tường. Chuyện đó chưa... ghê. Đồ đạc..."bày binh bối trận" mới là đáng sợ. Đi xem vòng vòng trong nhà mà KV cứ thầm "cầu nguyện" chủ nhà sẽ dọn dẹp chùi rửa dùm. Nếu không, mình mà đồng ý mua căn nhà dưới dạng "thấy sao mua vậy" này thì chỉ nội việc đi nhổ và trám lổ mấy trăm cái đinh rồi thu dọn mọi thứ thì cũng đủ... "ná thở".
Hên quá, anh chị chủ nhà này thiệt... dễ thương. Họ có vẻ... thầm biết ơn người chịu mua căn nhà của họ vì đã "cứu" họ thoát số nợ chênh lệch (ít nhất cũng phải $450 ngàn). Hôm trở lại xem nhà trước khi chính thức ký giấy sang nhượng, căn nhà một trời một vực. Chủ nhà đã dọn sạch boong. Ngoài lớp thảm họ đã xài tương đối...kỹ, mọi thứ còn rất mới. Không bị... phá hoại phút chót. Nếu thí dụ phút chót nhà bị phá, tiền sửa chữa hơi nặng, KV có thể so sánh với hình chụp ban đầu lúc đi xem và lấy lý do đó hủy bỏ hợp đồng mua bán dù bản chất của hợp đồng mua bán này có là bán dưới dạng "as is - as seen". Nhưng "as is - as seen" mà mình chấp nhận là "as is - as seen" lúc đi xem và đồng ý mua; chứ không phải sau khi mình đã đồng ý mua và nhà bị phá hoại thêm mà mình vẫn phải chịu mua "as is - as seen".
Chuyện mua nhà của KV tiến triển cũng khá nhanh. Hôm bắt đầu đi xem nhà, cách đây không đầy 2 tháng, KV cứ tưởng chỉ để biết thế nào là mua nhà ở Mỹ. Vì mua nhà không nên hấp tấp và nhất là không dễ gì tìm được ngôi nhà... mộng. Nhà phải...hợp nhãn và mình phải "in love" với căn nhà... thì mới có đủ... "can đảm" ký kết "tù... chung thân". Phải đi xem ít nhất 50 căn nhà và phải 6 tháng nữa họa may ra mọi việc mới đâu vào đó. Ngờ đâu mọi chuyện diễn ra rụp rụp rụp; làm KV vừa đi làm, vừa có lớp học, rồi phải cùng lúc tìm hiểu chuyện mua nhà, lo giấy tờ và lo bao nhiêu là thứ lỉnh kỉnh cho căn nhà... KV muốn... ngất ngư. KV chỉ đợi khoảng 3 tuần thì đã có trả lời của hai ngân hàng bên bán chấp thuận bán nhà cho KV. Sở dỉ KV không phải đợi 5, 6 tháng là vì trước KV vài tháng, có một người cũng đã trả giá mua, nhưng họ đợi không nổi nên bỏ đi. Khi KV vào mua thì mọi thủ tục định giá, điều tra và cách chia phần cho nhau ra sao, phía hai ngân hàng đã thuận ý nên họ xét duyệt mọi thứ nhanh chóng.
Lúc mới xây năm 2006 căn nhà này được hãng thầu bán hơn $500 ngàn. Giá trị của nó tăng lên vài chục ngàn trong năm đầu tiên 2007, nhưng khi sang năm 2008 thì, như tình hình chung của kinh tế, giá nhà bị chạy tọt xuống một cách thảm thương; KV mua chỉ nửa giá.
Trong tình trạng giá nhà cửa cứ rủ nhau xuống, những cây bản "For Sale" cứ mọc lên như nấm, thị trường địa ốc trở thành "Buyer's market" chứ không còn là "Seller's market"; có nghĩa vì số cung nhiều hơn cầu, nên giá thị trường thường là do người mua ứng định chứ không do người bán ra giá. Những người có đủ điều kiện công việc làm và tài chánh sẽ được người bán và các chuyên viên địa ốc "cưng" ơi là "cưng." Nhưng cũng đừng vì mình đang ở... "lợi thế", được "cưng" mà lạm dụng, bắt ép "đối phương" vì ai cũng cần có miếng ăn (KV tự nhủ). Mình cũng đã có thể nằm ở vị trí của những người bị mất việc, mất nhà...nếu mình sang Mỹ sớm hơn, có nhiều tiền sớm hơn, kinh doanh sớm hơn, "làm chủ" sớm hơn...
* Cứu vãn tình hình
Để giảm số lượng "nhà bán thiếu người mua", cùng lúc với việc cứu nguy tài chánh cho những ngân hàng bênm bờ vực phá sản, chính phủ đã khuyến khích người dân mua nhà, nhất là những ai chưa từng sở hữu nhà. Theo chương trình mượn tiền Loan FHA (Federal Housing Adminis-tration) người mua chỉ cần 3.5% tiền mặt trả trước (down payment), bất cần biết điểm tín dụng (credit score) thấp hay cao. Chỉ thế thôi cộng với hiện tại đang có công ăn việc làm với mức lương năm khoảng 1/4 hoặc 1/5 giá trị căn nhà (không có nợ nào khác) là có thể mượn được tiền mua ngôi nhà vừa khả năng.
Hôm 17 tháng 2, 2009, trong nghị quyết kích động kinh tế (Economic Stimulus Bill) Tổng tống Obama ký duyệt, có chương trình sẽ tặng lại $8,000 cho những người mua nhà lần đầu tiên, nếu họ mua nhà trong năm 2009 và phải giữ ngôi nhà ấy ít nhất 3 năm; một điều kiện nữa để được nhận lại $8,000 là độc thân thì thu nhập hàng năm cần phải dưới $75 ngàn; còn hai người cùng đứng tên nhà thì thu nhập hàng năm tổng cộng của cả hai phải dưới $150 ngàn. Cách cứu vãn tình hình "nhà bán thiếu người mua" này có vẻ hiệu nghiệm. Theo báo USA Today ra ngày 29 tháng 4, 53% số lượng nhà được bán trong tháng 3 vừa qua là "nhờ" First Time Buyers "tiêu thụ", giúp nền kinh tế đang được dần hồi phục.
Như nhiều "First Time Buyers" hiệp đủ điều kiện đang đổ xô nhau đi mua nhà, KV cũng có thể "kể công" là mình đã góp phần nhỏ bé giúp cứu vãn tình hình kinh tế (hihi). Nhưng có lẽ phải "thành thật" "khai báo" là KV cũng đã "mê" cái "chiêu" được cho lại $8,000 mà đội ngủ kinh tế của TT Obama dùng để "dụ khị" First Time Buyers. Sao lại không mê. Có ai tự nhiên "tốt bụng" cho mình $8,000 ngon ơ như vậy đâu. Lãi tiền lời của KV chỉ 4.5% nhờ có điểm tín dụng cao cũng đã ít nhiều khuyến khích KV mượn tiền mua nhà. Dù vậy, trường hợp của KV chỉ một nhân sự và một đầu lương mà "dám" một mình đứng tên mua một căn nhà thiệt bự... thì cũng hơi gan. Nhưng phải có gan thì mới làm giàu được chứ. hihi. KV chỉ đùa thôi chứ thật sự là mấy tuần đầu khi suy nghĩ để quyết định có nên mua nhà bây giờ hay không, KV đã mém "sáng chói" cái đầu. Nằm đêm cứ vắt chân lên trán suy nghĩ...
KV tự nói với mình, mua được nhà mới, giá rẻ, địa điểm tốt... lại là ngôi nhà đầu tiên trong đời... thì cũng vui lắm; KV cứ được chúc mừng tới tấp... nhưng cái gì cũng có mặt trái của nó. Sở hữu một món đồ có giá trị càng lớn thì nỗi lo âu sẽ tỷ lệ thuận theo.
Hồi đó, mỗi tháng lãnh lương ra, sau khi trả hết mọi thứ chi phí, vẫn còn rủng rỉnh một túi tiền nặng chịch. Bây giờ, trả xong mọi chi phí hàng tháng cho căn nhà, cái túi nhẹ hìu. Phải cẩn thận trong từng chi tiêu. Phải tính toán xem có nên giảm đóng vào 401K, có nên giảm mua stock, có nên giảm du lịch, có nên giảm ăn tiệm, có nên giảm đi shopping... để có thể vừa có nhà, vừa tiếp tục được đi học bán thời gian, và cuộc sống không đến nổi túng thiếu. Nhưng cái đáng lo hơn cả đó là... nếu lỡ mất việc và mắc chứng "viêm màng túi" thì sao há"
Điều đầu tiên đến ngay trong suy nghĩ KV nếu mình lỡ mất việc đó là KV sẽ đi thẳng đến trường đăng ký học toàn thời gian. Hiện giờ chỉ học bán thời gian sau giờ làm việc nên học hoài không xong. Vì công việc đã tốt, nên việc học mất phần quan trọng tối ưu. Nếu lỡ mất việc thì KV sẽ đầu tư toàn bộ cho việc học. Sau đó có bằng cấp cao hơn, sẽ tìm được việc lương cao hơn, bù lại khoảng thời gian không làm ra tiền. Thay vì "Resumé" của mình bị "lủng" vì "mất việc" thì mình sẽ biến nó thành liên tục bằng việc học để lấy thêm bằng cấp. Khi đi phỏng vấn cho việc mới, trả lời như vậy nghe "bảnh" hơn là nói "gián đoạn đó là vì tui thất nghiệp ngồi nhà". Xong rồi KV sẽ đăng ký lãnh tiền thất nghiệp. Đó là tiền của chính mình chứ bộ. Đâu có gì phải mắc cỡ. Mình đã đóng cho chính phủ như bỏ heo hàng tháng đề phòng trường hợp mất việc. Bây giờ mình chỉ lấy tiền của "chính mình" ra dùng thôi mà. Mình không sử dụng quyền lợi của chính mình mới là dại à nghen. Một điểm lợi khác khi trở lại đi học toàn thời gian đó là, mình sẽ đủ điều kiện xin trợ giúp tài chánh đi học - Financial Aid vì không còn thu nhập income. Cùng thời gian đó mình sẽ tìm việc khác. Vậy rồi phải làm sao với căn nhà há" Thì sẽ tìm người cho "share" phòng. Còn "kẹt" quá thì cho thuê luôn nguyên căn và trở lại đời sống "homeless" ở cái khu chung cư cũ. KV đã làm những bài toán "thí dụ" nên yên bụng nhủ mình "Hổng sao đâu, cứ mạnh dạn tiến bước. Hãy bắt lấy thời điểm tốt này để mua một ngôi nhà."
* Nhà có mùi trứng ung, tường khô made in China
Khi đi xem nhà, KV có rủ một số bạn cùng đi. Đúng là chỉ hai con mắt, hai lổ tai, một lổ mũi, một cái đầu của mình thôi hổng thể thấy hết và nghĩ ra hết mọi thứ.
Một số Links nói về Nhà Foreclosure/Short-Sale, Nghị Quyết Kích Động Kinh Tế, Tường Khô made in China:
http://www.cnn.com/2009/POLITICS/02/13/stimulus/index.html
http://portal.hud.gov/portal/page"_pageid=73,1828027&_dad=portal&_schema=PORTAL
http://www.thechinesedrywalllawyer.com/
http://www.newsinferno.com/archives/5567
http://www.serpefirm.com/practice_areas/chinese-drywall-claims.cfm
http://www.azobuild.com/news.asp"newsID=6359
Anne Khánh Vân